En las hipotecas baratas el problema es la tasacion

 

 

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Lo tienes decidido: me compro esta casa, pides una de las hipotecas baratas, al banco le parece bien tu coyuntura económica y te aprueba tu hipoteca… ahora dependes de la tasación… vamos a contarte qué puede acontecer y cuáles son las posibles soluciones que tienes a tu alcance, cuando la tasación de la casa que te quieres comprar sale por bajo de lo que necesitas.

* Si el valor de tasación sale próximo de lo que precisas, mas no es suficiente
Ejemplo:
El costo de la casa que deseas es de trescientos mil euros
Los gastos de formalización serían treinta mil (diez por ciento Madrid, catorce por ciento Cataluña, doce por ciento Andalucía…)
Tú dispones de sesenta mil euros para aportar a la operación
Precisas entonces doscientos setenta euros de préstamo (300.000+30.000-60.000)
Te darán el ochenta por ciento de la tasación que salga, con lo que precisas por lo menos que valoren en trescientos treinta y siete mil quinientos euros.
Se tasa por último en trescientos veinticinco mil euros.
Te conceden en consecuencia el ochenta por ciento de 325.000: doscientos sesenta mil euros.

Pero precisas los doscientos setenta mil…
En un caso así como consejo podemos negociar con el banco para subir el importe de préstamo en esta cantidad. Nosotros podríamos lograr hasta el ochenta y cinco por ciento sobre la tasación sin aportar avalistas ni otras garantías.

* ¿Y si precisas el cien por ciento del costo de compra de la residencia?
Para concederte esta cantidad, es precisa una tasación altísima en comparación con el coste de compra y por consiguiente no es muy probable que salga.
Te contamos que, en ciertas entidades, pueden concederte el cien por cien del coste de compra, incluso superando más que extensamente el ochenta por ciento del valor de tasación, si puedes aportar avalistas o bien una segunda garantía, te lo negociamos.
Pero si no tienes un avalista o bien otra garantía, y precisas un valor de tasación alto en comparación con el costo al que compras, si estamos gestionando tu hipoteca pediremos a las sociedades tasadoras asignadas un valor máximo al que podrían llegar y si queda lejísimos de lo que precisas, te informaremos de que, si no tienes avalistas o bien segundas garantías, es mejor no valorar y de esta forma no gastarte los cuatrocientos euros que cuesta.

* ¿Y si la tasación sale bajísima en comparación con coste de compra? (Compras en trescientos y valoran en doscientos setenta por poner un ejemplo).
Hay 2 posibilidades:
– El coste de la casa que compras está sobre el costo de mercado. En un caso así es el vendedor es el que debería ajustar el costo de su casa al del mercado si desea venderla…
– La tasadora asignada ha valorado “demasiado” bajo… (la referencia sería el coste de las casas en la zona)
En ferco gestion, aconsejamos solicitar una revisión de la tasación y si la tasadora en cuestión se mantiene en su valor, entonces es posible pedir al banco una segunda tasación con otra tasadora.
El motivo es que, para un mismo inmueble, a veces se generan esenciales diferencias en el valor de tasación entre unas tasadoras y otras y muchos bancos son conscientes de ello.

Como siempre y en toda circunstancia, lo preparado que un banco esté a solventar tu inconveniente con la tasación depende de tres factores:
** De qué banco se trate.
** Lo que le interese tu operación (conforme a tu coyuntura económica)
** Quien sea su interlocutor en exactamente la misma.
Que aprueben o bien no tu hipoteca y en las mejores condiciones depende y mucho de la habilidad y el conocimiento por la parte de quien trata con el banco de todas y cada una de las opciones que existen para dar solución a todos y cada uno de los posibles inconvenientes que se van presentando en el proceso de conseguir una hipoteca.

Productos vinculados en las hipotecas baratas

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Cuando hablamos de productos vinculados (con costo o sin costo) a la hipoteca, hacemos referencia a todos esos productos asociados a la hipoteca cuya contratación deja rebajar el interés. Por medio de la firma de depósitos, plantes de pensiones o otros, el banco se asegura un margen de negocio extra, con lo que puede progresar las condiciones del préstamo hipotecario, a través de bonificaciones en el tipo de interés del préstamo hipotecario.

Existen dos tipos de vinculación diferentes, conforme el coste:
* Productos vinculados en la hipoteca con coste: este tipo de vinculación que se incluye en las hipotecas baratas habitúa a referirse a seguros, como por poner un ejemplo seguro de vida, seguro de hogar, seguro de desempleo, etc. También entrarían aquí los planes de pensiones, tarjetas de crédito, seguro de protección de pago, etc.

* Productos vinculados en la hipoteca sin coste: se trata de esos otros requisitos para firmar una hipoteca, como la domiciliación de la nómina y los recibos, que son precisos para rebajar el interés de la hipoteca, pero que no conllevan costo alguno para el cliente.
A pesar de que la ley es explícita, respecto a la no obligatoriedad de la vinculación en las hipotecas, lo cierto es que es un punto complejo en la medida en que el banco puede negar la concesión de la hipoteca aduciendo cualquier incumplimiento de las condiciones del contrato. Lo que sí podemos saber seguro es que la ley únicamente fuerza al hipotecado a contratar un seguro de incendios (seguro de hogar). El resto de seguros solo son obligatorios contractualmente para conseguir la hipoteca. Esto quiere decir, que el banco puede obligarnos a firmarlos para rebajarnos el interés de la hipoteca.

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*Consejo de fercogestion: hoy día casi todos los bancos disponen de algún tipo de cuenta sin comisiones asociadas a sus hipotecas. Generalmente, podremos pedir algún tipo de cuenta online que nos deje dirigir los cobros, sin ni siquiera tener que pisar una sucursal bancaria. Si el banco no dispone de este producto, resulta recomendable negociar particularmente (y dejándolo por escrito) que la cuenta asociada a la hipoteca sea sin costo.

 

¿Vale la pena reunificar deudas en las hipotecas baratas?

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Una de las opciones bancarias más pedidas en los últimos tiempos ha sido la reunificación de deudas, esto es, unir tus deudas bancarias en un solo préstamo a fin de que, de este modo, la cuota a abonar cada mes sea menor.

El procedimiento para reunificar deudas es a través de la contratación de las hipotecas baratas o bien ampliando el que ya tienes. Al unir todas y cada una de las deudas en una, la cuota mensual se reduce al poder prolongar el plazo de devolución hasta treinta y cinco años como máximo. En el caso de no tener hipoteca, asimismo es posible reunificar deudas cogiendo el préstamo o bien crédito mayor concedido, mas el plazo de devolución va a ser menor que el nombrado previamente ya que los créditos no tienen vigencia a lo largo de tantos años.

hipotecas baratasEl consejo de Fercogestion, si extensas o bien contratas un nuevo préstamo hipotecario para reunificar deudas, debes tomar en consideración de que vas a tener unos gastos extra debido a este trámite: los gastos de cancelación del préstamo hipotecario, las comisiones de cancelación de los préstamos y resto de deudas, los gastos de la nueva constitución de la hipoteca como serían los notarios, los impuestos… Asimismo es frecuente que la operación de reunificar deudas no la haga de forma directa exactamente el mismo banco, sino que haya un mediador financiero, en un caso así, asimismo debes sumar a los gastos sus honorarios por hacer la operación con tu banco.

¿Qué ventajas tiene reunificar deudas?

-La cuota mensual se reduce.
-El interés acostumbra a ser menor que el de los préstamos individuales.
-El plazo de amortización es mayor.

¿Y cuáles son sus desventajas?

Al terminar la deuda habrás pagado más intereses, pues el periodo de amortización va a haber sido mayor.
Pagas más comisiones (los gastos extras comentados previamente).

Ante la circunstancia de reunificar deudas o bien no, lo mejor es que valores los gastos reales que van a causarte y decidas sobre ellos. Llegar a fin de mes puede ser más simple reunificando deudas, consúltalo con tu banco.

 

 

Notarios y registradores cobran el triple desde 2012 por las hipotecas baratas

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La OCU lanza una campaña para reclamar los alrededor de 150 euros pagados de más en cancelaciones, novaciones y subrogaciones.

La polémica está servida. ¿Has anulado tu hipoteca, variado las condiciones en nuevo contrato ante notario o bien alterado de banco tras el dieciocho de noviembre de dos mil once? Si la contestación es positiva, esta nueva te resulta interesante.
Conforme la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), tanto notarías como Registro de la Propiedad han aplicado mal los aranceles por estas operaciones, cobrando el triple de lo que deberían.

La OCU afirma que han pedido a todos y cada uno de los usuarios la tarifa que se debe cobrar, solo en el caso de financieras en proceso de saneamiento y reestructuración.
Han extendido una tarifa inusual, con el resultado de que en lugar de abonar cuarenta y seis euros a la Notaría por una cancelación hipotecaria se han pagado ciento cuarenta euros. Con el Registro pasa algo parecido: se han abonado ochenta y cinco euros cuando la cantidad no debería haber superado los treinta euros.

La OCU ha lanzado una campaña para la reclamación de este cobro incorrecto, basándose en una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la capital española, del trece de mayo de dos mil dieciseis. Conforme esta organización, el fallo en el cobro surge del R. D.-Ley 18/2012, en el que se estableció que se aplicasen determinados aranceles para la cancelación, novación y subrogación de las hipotecas baratas solo en el caso de bancos en reestructuración.

 Aranceles que, conforme la OCU, notarios y registradores han aplicado no solo en el caso adecuado sino más bien a los particulares en cualquier hipoteca.
Según fercogestion deseas calcular cuánto te han cobrado de más, echa mano de la factura que te dieron entonces, mete los datos en el simulador de la OCU y compruébalo. Esta organización calcula que en cada una de las 30.000 operaciones mensuales, se han pagado en torno a ciento cincuenta euros de más.

Para la economía familiar es mucho dinero, mas no tanto para meterte en jaleos de abogados y demandas, conque o te apuntas a la campaña de la OCU (conforme lo que te cobren por la administración), o demandas de manera directa a notarios y registradores a través del instituto oficial que tengan en tu comunidad autónoma. En la página web de la campaña, puedes dejar tu email a fin de que te manden los modelos para demandar la devolución del dinero.

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Los notarios, se defienden aduciendo que interpretaron adecuadamente el R. D. de dos mil doce y que han seguido órdenes del Consejo General del Notariado, que establecía el arancel que debían cobrar. Toman como base el capital que se anotó en la hipoteca y lo disminuyen al setenta por ciento. De ahí se calcula una tarifa que en ningún caso comprenden inferior a noventa euros.